Der Bundesgerichtshof hat am 29.04.2014 in zwei Verfahren (XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) entschieden, dass eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über das Risiko des Bestehens der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären muss.

In den vergangenen Jahren haben viele Banken vorwiegend sicherheitsorientierten Anlegern dazu geraten, Anteile an einem offenen Immobilienfonds zu erwerben. Hierbei wurde oft erklärt, dass eine solche Investition eine gute Alternative zum Tagesgeldkonto darstelle, das eingesetzte Kapital sei relativ sicher und jederzeit verfügbar, da der Anleger die Anteile bei Bedarf jederzeit verkaufen könne.

Insbesondere seit dem Jahr 2008 wurden etliche offene Immobilienfonds geschlossen und befinden sich seitdem in der Abwicklung (z.B. Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P (vormals SEB Kapitalprotekt), DWS Dachfonds ImmoFlex Vermögensmandat, Allianz Premium Management Immobilien, AXA Immoselect, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, DJE Real Estate, KanAm Grundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, UniImmo Global,TMW Immobilien Weltfonds).

Für die Anleger bedeutet die Schließung ihres Fonds, dass keine Kauf- oder Verkaufsaufträge mehr ausgeführt werden, sie können nur darauf hoffen, dass die Verkaufsbemühungen der Abwicklungsgesellschaft erfolgreich verlaufen und sie anteilige Ausschüttungen erhalten. Um die angebliche Verfügbarkeit ihres investierten Kapitals ist es mit der Schließung und Aussetzung der Anteilsrücknahme vorbei.

Seit Jahren haben betroffene Anleger bundesweit Klagen gegen die beratenden Banken eingereicht und diese unter anderem damit begründet, dass sie von ihrem Bankberater nicht über das Risiko aufgeklärt worden seien, dass die offenen Immobilienfonds auch geschlossen werden könnten. Die Banken haben dieses Beratungsversäumnis teilweise sogar eingeräumt, sahen darin aber kein Beratungsverschulden. Zur Begründung führten viele Banken aus, dass man eine solche Entwicklung nicht habe vorhersehen können, es habe sich um ein „theoretisches Risiko“ gehandelt, über das der Bankberater nicht habe aufklären müssen.

Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zu der Frage, ob eine beratende Bank über das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei offenen Immobilienfonds aufklären müsse oder nicht, war in Deutschland nicht einheitlich. Das OLG Dresden sah keine Verpflichtung der Bank zu einer entsprechenden Risikoaufklärung, das OLG Frankfurt a.M. bejahte hingegen eine entsprechende Aufklärungspflicht und führte aus, dass eine Bank bei einem Beratungsgespräch über den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds ungefragt über das Rücknahmeaussetzungsrisiko aufklären müsse.

In den beiden noch nicht veröffentlichten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hat dieser nun mit Urteilen vom 29.04.2014, XI ZR ZR 477/12 und XI ZR 130/13, entschieden, dass eine Bank ihren Kunden bei der Beratung zu dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds ungefragt über das Risiko einer Rücknahmeaussetzung aufklären müsse. Die Entscheidung des OLG Dresden wurde an dieses zur weiteren Sachaufklärung zurückgewiesen.

In den Entscheidungen führt der Bundesgerichtshof aus, dass es für regulierte Immobilien-Sondervermögen kennzeichnend sei, dass die Anleger ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können. Die in § 81 Investmentgesetz a.F. geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stelle dementsprechend ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert werden müsse, bevor er seine Anlageentscheidung treffe.

Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend gewesen sei, spiele für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle. Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger diene, komme es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs für die Aufklärungspflicht der Bank auch nicht an. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituationen vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegenstünde, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Die beiden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs eröffnen sehr vielen betroffenen Anlegern gute Mögliichkeiten, ihre etwaigen Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer fehlerhaften Beratung beim Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds erfolgversprechend durchzusetzen. Allerdings kommt es immer auf den Einzelfall an, d.h. auf die konkrete Beratungssituation und gegebenenfalls deren Beweisbarkeit, so dass vor einem Vorgehen gegen die beratende Bank die sorgfältige Prüfung des Sachverhalts und der Unterlagen unerlässlich ist. Diese sollte von einem versierten Anwalt vorgenommen werden werden.

Ferner spielt auch die Verjährung etwaiger Ansprüche eine Rolle, so dass betroffene Anleger keine Zeit für die Prüfung ihrer etwaigen Ansprüche verlieren sollten: durch die dreijährige kenntnisabhängige Verjährungsfrist  dürften entsprechende Schadensersatzansprüche spätestens drei Jahre nach Kenntnis der Schließung des Fonds verjähren.

Mit Schreiben vom 25.03.2014 erhielten einige Anleger der ALBIS Finance AG die Mitteilung des Herrn Peter Schorn, wonach dieser Mitte letzten Jahres als neuer Vorstand bestellt worden sei. In dem Schreiben, das die Überschrift „Ihre ungekündigte Beteiligung“ trägt, kündigt Herr Schorn die Erwartung an, dass sich das Geschäftsjahr 2013 nicht gut entwickelt habe und auch im Jahr 2014 mit großen Verlusten gerechnet werden müsse.

Dem Anleger wird der derzeitige - angeblich negative – Stand seines Kapitalkontos vor Augen geführt (Stand 31.12.2012) und dargelegt, dass dieser in Zukunft mit noch höheren Rückzahlungsverpflichtungen rechnen müsse. Sodann wird seitens der Gesellschaft ein Vergleichsangebot unterbreitet, wonach die Beteiligung beendet werde, wenn der Anleger den jetzt ausgewiesenen negativen Kapitalkontostand bis zum 16.04.2014 zahle.

Es ist derzeit niemanden zu raten, dieser Zahlungsaufforderung und dem angebotenen „Vergleich“ ungeprüft nachzukommen.

Zum einen besagt der ausgewiesene negative Kapitalkontostand mit Stand 31.12.2012 bei laufenden Beteiligungen noch gar nichts. Es ist auch nicht auszuschließen, dass negativ ausgewiesene Beträge – selbst wenn das Laufzeitende der Beteiligung erreicht ist - überhaupt nicht gezahlt werden müssen. Hierzu müsste die Gesellschaft zunächst einmal vollständige Abrechnungen vorlegen und viele weitere Kriterien erfüllen. Gegebenenfalls sind einige Anleger von Rückzahlungsverpflichtungen aufgrund des Beteiligungsmodells und dessen etwaigen Fehlern ausgenommen. Eventuell bestehen Widerrufsrechte. Die angekündigte Liquidation bedarf erst einmal eines Mehrheitsbeschlusses der Gesellschafter. Viele Fragen sind offen!

Das Schreiben der ALBIS Finance AG vom 25.03.2014 sollte zum Anlass genommen werden, die eingegangene Beteiligung von einem spezialisierten Anwalt überprüfen zu lassen und sich über Rechte, Pflichte und Handlungsmöglichkeiten zu informieren.  Wir stehen Ihnen natürlich gern zur Verfügung.